Det er altså ikke lovligt - en lejebolig må ikke forvandles til et hotel

Den 22. juli 2026 skrev jeg artiklen ”Når lejeboligen bliver til et hotel”.

Inspirationen var blandt andet ganske jordnær. Fra mit kontor i Aarhus kunne jeg se turister med kufferter gå rundt og lede efter bestemte adresser. Kort efter forsvandt de ind i helt almindelige beboelsesejendomme.

Der var næppe tale om nye lejere, som var på vej til indflytningssyn. Mere sandsynligt var der tale om turister, som havde lejet en bolig nogle få dage via Airbnb, Booking.com eller en tilsvarende platform.

I artiklen stillede jeg derfor spørgsmålet:

”Hvornår holder en bolig op med at være en bolig – og bliver i stedet reelt til et hotelværelse?”

Siden artiklen blev skrevet, er der kommet en interessant og meget klar afgørelse fra Københavns Byret.

Og afgørelsen gør, at konklusionen i dag kan formuleres noget mere kontant:

Man kan ikke leje en almindelig bolig til beboelse og derefter uden videre omdanne boligen til en kommerciel overnatningsforretning for skiftende gæster.

Det er altså ikke bare et spørgsmål om dårlig stil over for udlejeren eller de øvrige beboere.

Det kan være væsentlig misligholdelse af lejeaftalen.

Syv lejligheder – alle skulle fraflyttes

Københavns Byret afsagde den 21. august 2026 dom i en sag om syv boliglejemål i København.

Lejemålene var udlejet af City Apartment A/S til selskabet Dehn-A ApS med henblik på videreudlejning til beboelse.

Men lejlighederne blev i stedet udbudt til korttidsudlejning gennem Booking.com.

Der var altså ikke tale om, at en almindelig lejer tog tre uger til Spanien og i den periode lod en bekendt eller anden person bo i lejligheden.

Der var tale om systematisk korttidsudlejning til skiftende gæster.

Københavns Byret fandt det bevist, at alle syv lejligheder på ophævelsestidspunktet havde været udbudt til korttidsudlejning. Retten lagde samtidig til grund, at udlejningen fandt sted enten direkte med lejeren som udlejer eller med lejerens viden og accept.

Lejeren havde trods udlejerens påkrav ikke bragt forholdet til ophør.

Boligrettens konklusion var klar:

Forholdet udgjorde væsentlig misligholdelse af lejeforholdene, og udlejeren havde derfor været berettiget til at ophæve samtlige syv lejemål.

Ikke nok med det.

På grund af sagens karakter og alvor blev lejeren pålagt at fraflytte lejemålene straks.

Dommen blev afsagt af en juridisk dommer og to lægdommere. Retten var enig om resultatet.

Præcis det spørgsmål Danske Udlejere rejste i juli

Det interessante er, at dommen rammer direkte ned i det spørgsmål, vi rejste i artiklen den 22. juli 2026.

For når man som udlejer indgår en lejekontrakt om en bolig, bør man kunne regne med, at boligen bliver anvendt som bolig – og beboet af lejeren.

Lejelovens § 150, stk. 2, indeholder da også et ganske enkelt udgangspunkt:

Lejeren må ikke uden udlejerens samtykke bruge det lejede til andet formål end aftalt.

Og når en lejer overlader brugen af det lejede til andre uden at være berettiget til det og ikke standser forholdet efter udlejerens indsigelse, kan forholdet efter omstændighederne føre til ophævelse, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 6.

Det er derfor vigtigt at holde to forskellige situationer adskilt.

En lejer kan efter lejelovens regler i visse situationer have ret til fremleje. Fremlejeretten har blandt andet til formål at gøre det muligt at bevare sin bolig under et midlertidigt fravær, eksempelvis på grund af studieophold, sygdom, forretningsrejse eller midlertidig forflyttelse.

Men fremlejeretten er ikke indført for at give en lejer mulighed for at etablere en hotelvirksomhed i udlejerens lejlighed.

Der er forskel på fremleje og hoteldrift

Det er netop her, jeg mener, at den nye dom er interessant.

For forskellen bliver efterhånden vanskeligere at bortforklare.

Der er én situation, hvor en person midlertidigt overlader en bolig til en anden person.

Og så er der en helt anden situation, hvor lejligheden uge efter uge annonceres på internettet og udlejes til en strøm af skiftende gæster for to, tre eller fire nætter ad gangen.

I sidstnævnte situation er lejligheden reelt ikke længere en almindelig bolig.

Den er blevet en del af en overnatningsforretning.

Man kan kalde det Airbnb.

Man kan kalde det Booking.com.

Man kan kalde det deleøkonomi.

Men hvis den faktiske anvendelse består i systematisk udlejning til skiftende turister på hotellignende vilkår, ændrer et smart navn på internetplatformen ikke ved aktivitetens karakter.

Det rammer ikke kun udlejeren

Diskussionen om skyggehoteller fremstilles undertiden som en konflikt mellem en udlejer og en lejer.

Problemet er langt større:

• For det første rammer det de øvrige lejere i ejendommen.
  
  De har lejet sig ind i en beboelsesejendom. De bør kunne forvente nogenlunde faste naboer – ikke en konstant strøm af ukendte personer med kufferter op og ned ad trapperne.
  
  Korttidsudlejning kan betyde støj, ankomster sent om aftenen, nøglebokse ved indgangen, åbne opgangsdøre og mennesker, som af gode grunde ikke føler samme ansvar for ejendommen og fællesarealerne som de faste beboere.
  
  Det var også et tema i sagen fra København. Der blev under sagen forklaret om den stress og nervøsitet, som kan opstå hos naboerne, når der hele tiden kommer nye mennesker i ejendommen.
  
  
• For det andet rammer skyggehotellerne boligmarkedet.
  
  Vi diskuterer samtidig mangel på boliger – navnlig i København og andre større byer.
  
  Så giver det begrænset mening, hvis eksisterende boliger fjernes fra det almindelige boligmarked og i stedet anvendes som turistovernatning.
  
  En bolig, som 100 eller 200 nætter om året bebos af skiftende turister, fungerer i praksis ikke længere som en almindelig bolig.
  
  
• For det tredje er der hotelbranchen.
  
  Et almindeligt hotel skal opfylde en lang række krav til blandt andet drift, brandsikkerhed, myndighedsgodkendelser, skat, moms og øvrige erhvervsmæssige forhold.
  
  Det giver en skæv konkurrence, hvis andre kan drive noget, der i realiteten minder om hotelvirksomhed, blot ved at leje almindelige lejligheder og sende dem videre på en bookingplatform.

En vigtig dom – men endnu ikke det sidste ord

Man skal selvfølgelig være juridisk præcis.

En dom fra Københavns Byret er ikke det samme som en principiel dom fra Højesteret eller en landsret.

Vi kan derfor ikke efter én byretsdom sige, at der nu foreligger en endeligt fastlagt retspraksis for enhver form for korttidsudlejning.

Hver sag skal fortsat vurderes konkret.

Men dommen af 21. august 2026 er efter min opfattelse vigtig.

For boligretten har meget klart accepteret det principielle udgangspunkt, at en bolig, som er lejet til beboelse, ikke uden videre kan anvendes til systematisk korttidsudlejning på hotellignende vilkår.

Og retten nøjedes ikke med at konstatere en mindre overtrædelse.

Den anså forholdet for væsentlig misligholdelse, som berettigede til ophævelse.

Det er et ganske tydeligt signal.

Hvad skal udlejer gøre?

Hvis en udlejer får mistanke om, at et boliglejemål anvendes til systematisk korttidsudlejning, skal man ikke alene reagere på en fornemmelse.

Dokumentationen er vigtig.

Det vil eksempelvis være relevant at gemme annoncer fra Airbnb, Booking.com eller andre platforme, tage skærmprint, registrere hvor ofte boligen udbydes, og dokumentere andre oplysninger, der kan belyse omfanget af aktiviteten.

Det er netop interessant, at Københavns Byret lagde vægt på dokumentationen for, at samtlige syv lejligheder faktisk var annonceret til korttidsudlejning.

Herefter bør lejeren som udgangspunkt skriftligt pålægges at bringe den uberettigede anvendelse til ophør.

Fortsætter forholdet, må udlejeren vurdere, om betingelserne for ophævelse er opfyldt.

Så lad os slå én ting fast

Den almindelige fremlejeret er ikke en licens til at drive hotel.

En lejekontrakt om en bolig er heller ikke et råmateriale, som lejeren frit kan konvertere til en kommerciel overnatningsforretning.

Udlejeren har en berettiget interesse i, at boligen anvendes til det aftalte formål.

De øvrige lejere har en berettiget interesse i, at deres ejendom fortsat er en beboelsesejendom.

Hotelbranchen har en berettiget interesse i, at hotellignende virksomhed drives på samme ordnede vilkår som anden hotelvirksomhed.

Og samfundet har en åbenlys interesse i, at de boliger, vi allerede har, rent faktisk anvendes som boliger.

Dommen fra Københavns Byret er næppe det sidste, vi kommer til at høre om skyggehoteller.

Men den har trukket en ganske tydelig streg i sandet:

Lejer du en bolig til beboelse, kan du ikke bagefter uden videre lave den om til et hotel.

Eller sagt endnu kortere:

En bolig er en bolig – ikke et hotelværelse.