Principiel landsretsdom: Udlejer vinder vigtig sag om lejefastsættelse i småhuse

Sagen drejede sig nærmere om følgende:

Min klient er ejer af en ejendom med færre end syv lejemål, hvoraf ét af lejemålene var lejet ud til nogle lejere, som klagede til Huslejenævnet over lejens størrelse. 

Den årlige leje for lejemålet var aftalt til kr. 71.940,00, men blev af Huslejenævnet i den konkrete sag nedsat med knap 20 % med den begrundelse, at Huslejenævnet fandt, at den aftalte leje for lejemålet væsentligt oversteg det lejedes værdi. 
Huslejenævnet havde truffet denne afgørelse uden at henvise til konkrete sammenligningslejemål. 

Jeg indbragte herefter sagen på vegne af udlejer for Boligretten, og under Boligretssagen fremlagde lejers advokat fire sammenligningslejemål, som dels udmærkede sig ved, at to af de fire sammenligningslejemål vedrørte lejemål, hvori den aftalte leje rent faktisk var højere end den aftalte leje i min klients lejemål, mens ingen af de fire sammenligningslejemål havde været efterprøvet af Huslejenævnet efter den senest fremlagte budgetleje i de fire sammenligningslejemål, der var fremsendt til lejerne. 

Kan lejer støtte sig på dyrere sammenligningslejemål?
Der har været usikkerhed om, hvorvidt en lejer kan støtte sig på sammenligningslejemål med en højere husleje end den, der betales i det omtvistede lejemål. Tvivlen har været, om Boligretten efter en konkret vurdering af lejemålenes stand, beliggenhed og øvrige forhold alligevel kan nå frem til, at lejen i det omtvistede lejemål er for høj.

Over for Boligretten gjorde jeg gældende, at det i større byer som Aarhus, Randers og Horsens bør være muligt for en lejer at finde sammenligningslejemål med tilsvarende beliggenhed og kvalitet, hvor huslejen er lavere end i det omtvistede lejemål. Hvis lejeren mener, at huslejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, bør sådanne lejemål kunne fremlægges som dokumentation

Jeg fik ikke medhold ved Boligretten, men Vestre Landsret nåede til det modsatte resultat i sin dom af 7. april 2026. 
Landsretten tilsluttede sig udlejers synspunkt om, at en lejer, der ønsker huslejen nedsat efter reglerne om det lejedes værdi i småhuse, som udgangspunkt må kunne dokumentere sit krav ved at fremlægge sammenligningslejemål med en lavere husleje end den, der betales i det omtvistede lejemål. Dette gælder særligt i større byer som Aarhus, Randers og Horsens, hvor der normalt vil være et tilstrækkeligt antal sammenlignelige lejemål.

Krav om prøvelse af den aktuelle budgetleje
Det andet principielle spørgsmål i sagen var, om en lejer kan løfte bevisbyrden for, at den aftalte leje væsentligt overstiger det lejedes værdi, ved at fremlægge sammenligningslejemål som ganske vist tidligere har været prøvet af Huslejenævnet, men hvor den seneste budgetlejeopgørelse ikke har været genstand for en huslejenævnsprøvelse.

Heller ikke på dette punkt fik jeg medhold ved Boligretten. Vestre Landsret ændrede imidlertid også den del af afgørelsen ved dom af 7. april 2026 og gav udlejer medhold.

Landsretten fastslog dermed, at en lejer, som ønsker at få nedsat huslejen i et småhus med henvisning til, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi, ikke kan nøjes med at fremlægge sammenligningslejemål i omkostningsbestemte ejendomme, hvor alene ældre budgetlejer har været prøvet af Huslejenævnet. 

Der skal foreligge en huslejenævnsprøvelse af den aktuelle budgetleje, som danner grundlag for den leje, der betales i sammenligningslejemålet.

Dommens betydning for udlejere
Dommen skærper dermed de krav, der stilles til lejers bevisførelse i sager om det lejedes værdi i småhuse. Det må forventes at gøre det vanskeligere for lejere at løfte bevisbyrden for, at en aftalt leje væsentligt overstiger det lejedes værdi. 
Samtidig giver dommen grund til at forvente, at færre lejere fremover vil få medhold ved domstolene i krav om lejenedsættelse, selv i tilfælde hvor de tidligere har fået medhold i Huslejenævnet.

Vestre Landsrets dom af 7. april 2026 (BS-26411/2024-VLR).