Ny planlov kan gøre boligbyggeri mere risikabelt

Regeringen har sendt et udkast til ændring af planloven og lov om boligforhold i høring. Forslaget udspringer af en politisk aftale fra januar 2026 mellem Socialdemokratiet, Venstre, Moderaterne, Dansk Folkeparti og Det Konservative Folkeparti.

Formålet er at give kommunerne mulighed for at bestemme, at op til 25 pct. af boligmassen i nye boligområder skal være boliger til ejerbeboelse. Disse boliger må som udgangspunkt ikke udlejes til andre end ejerens nærtstående i de første tre år efter ibrugtagningen.

Tanken er at skabe en mere blandet boligsammensætning og samtidig forhindre, at boliger, der er planlagt som ejerboliger, i stedet ender som systematisk professionel udlejning. 

Op til halvdelen af boligområdet kan være bundet

De nye 25 pct. skal ses i en større sammenhæng.

Kommunerne har allerede i dag mulighed for gennem lokalplanen at kræve, at op til 25 pct. af boligmassen skal være almene boliger.

Med det nye lovforslag får kommunen derudover mulighed for at kræve op til 25 pct. boliger til ejerbeboelse. Lovforslaget gør udtrykkeligt opmærksom på, at de to muligheder kan anvendes samtidig. 

Et nyt boligområde vil derfor eksempelvis kunne ende således:

25 % almene boliger + 25 % ejerboliger + 50 % øvrige boliger, herunder private lejeboliger.

Det er vigtigt at understrege, at dette ikke er en obligatorisk fordelingsnøgle. Der er tale om kommunale muligheder og maksimumgrænser. Men konsekvensen kan altså blive, at kommunen på forhånd har fastlagt anvendelsen/ejerformen for op til halvdelen af boligmassen i et nyt boligområde.

Efter Danske Udlejeres opfattelse rejser det et principielt spørgsmål:

Hvor meget skal politikerne på forhånd bestemme boligformerne, og hvor meget skal efterspørgslen og markedet bestemme?

Danske Udlejere: En dårlig idé

Hos Danske Udlejere er vi ikke begejstrede. Tværtimod mener vi, at forslaget risikerer at gøre nybyggeri mere usikkert og mindre attraktivt for investorer og projektudviklere.

Boligbyggeri planlægges flere år frem. Ingen kan på tidspunktet for projektering og byggestart vide præcist, hvordan boligmarkedet ser ud, når boligerne står færdige.

Et helt almindeligt eksempel er en projektudvikler, der opfører 50 ejerlejligheder med henblik på salg. Undervejs ændrer markedet sig. Renten stiger, efterspørgslen falder, eller køberne vil ganske enkelt ikke betale den pris, som projektets økonomi forudsætter.

I den situation findes der i dag en vigtig sikkerhedsventil:

Byg til salg → markedet svigter → udlej boligerne → sælg dem løbende, når markedet igen er til det

Det er ikke nødvendigvis nogen enkel eller omkostningsfri løsning. Et skifte fra momspligtigt salg til momsfritaget boligudlejning kan allerede i dag have væsentlige momsmæssige konsekvenser.

Men med det nye lovforslag kommer endnu en begrænsning oveni. Er boligerne lokalplanlagt til ejerbeboelse, kan projektudvikleren som udgangspunkt ikke vælge almindelig udlejning i de første tre år.

Dermed fjerner man en del af den fleksibilitet, som kan være afgørende for, om et byggeprojekt økonomisk kan hænge sammen, når markedet pludselig ændrer sig.

Og det er faktisk ikke kun Danske Udlejere, der ser denne risiko. Lovforslaget erkender selv, at fastlæggelse af boliger til ejerbeboelse begrænser bygherrers og investorers mulighed for efterfølgende at tilpasse anvendelsen til udviklingen i markedet, og at et sådant byggeri derfor kan være mere risikabelt end et byggeri med valgfri ejerform. 

Hvem bestemmer og i hvilken rækkefølge?

Der er endnu en problemstilling, som ikke bør overses.

Store boligområder bliver sjældent bygget på én gang. De udvikles ofte etapevis over en årrække, og netop derfor er fleksibilitet vigtig.

Lovforslaget giver kommunen mulighed for at bestemme, hvordan de nye ejerboliger nærmere skal placeres inden for lokalplanområdet. 

Lovforslaget indfører derimod ikke i sig selv en ny særlig regel om rækkefølgen, hvori ejerboliger, almene boliger og private lejeboliger skal opføres. Men sammenholdt med de øvrige muligheder for kommunal planlægning rejser forslaget et vigtigt spørgsmål:

Hvor stor indflydelse skal kommunen have på ikke blot hvilke boliger der skal bygges og hvor – men også på den praktiske rækkefølge, hvori et større boligområde kan udvikles?

Forestil dig igen et projekt med 25 pct. almene boliger, 25 pct. ejerboliger og 50 pct. øvrige boliger.

Markedet kan på et bestemt tidspunkt være stærkt for lejeboliger, mens efterspørgslen efter ejerboliger er svag. Nogle år senere kan situationen være den modsatte.

Det er netop derfor, projektudvikleren har behov for mulighed for at tilpasse både boligformer, etaper og rækkefølge til den faktiske efterspørgsel.

Hvis en stadig større del af projektet på forhånd fastlåses gennem krav til boligform, placering og den øvrige kommunale planlægning, reduceres denne fleksibilitet.

Risikerer vi at opnå det modsatte?

Det er efter Danske Udlejeres opfattelse lovforslagets grundlæggende problem.

På den ene side ønsker politikerne flere boliger og flere investeringer i boligbyggeri.

På den anden side giver man kommunerne mulighed for i endnu højere grad at fastlåse boligernes anvendelse allerede i lokalplanen.

Og her hænger problemerne sammen:

Op til 25 pct. almene boliger. Op til 25 pct. ejerboliger. Kommunal mulighed for at bestemme ejerboligernes placering. Begrænset mulighed for efterfølgende udlejning. Mulige momsmæssige konsekvenser ved strategiskift – og oveni spørgsmålet om fleksibilitet i byggeriets etaper og rækkefølge.

Hver regel kan måske forklares isoleret. Men for den investor, der skal beslutte, om flere hundrede millioner kroner skal investeres i et nyt boligprojekt, er det den samlede risiko, der tæller.

Jo vanskeligere lovgivningen gør det at tilpasse et boligprojekt til ændrede markedsforhold, desto større bliver investorens risiko.

Og større risiko har en pris.

Projekter kan blive dyrere, blive udskudt eller slet ikke blive gennemført

Danske Udlejere mener derfor, at lovforslaget bør ændres, så der fortsat eksisterer en reel mulighed for midlertidig udlejning, hvis ejerboliger dokumenterbart ikke kan sælges på normale markedsvilkår.

For boligmarkedet har brug for fleksibilitet – ikke endnu en regel, der gør det vanskeligere at få nye boliger bygget.