Lejeloven sidder fast i brevpostens tidsalder

Danmark er et af verdens mest digitaliserede samfund. Vi kommunikerer med banker, myndigheder og virksomheder via digitale løsninger, og næsten alle borgere modtager post i e-Boks.

Alligevel tvinger lejeloven stadig udlejere til at sende nogle af de vigtigste meddelelser i lejeforholdet som skriftlige, fysiske breve. Det er en regel, der ikke længere passer til virkeligheden.

Når e-Boks ikke er nok

Efter lejelovens § 13 kan parterne i et lejeforhold i dag som udgangspunkt kommunikere digitalt. Men bestemmelsen indeholder en væsentlig undtagelse (§ 13, stk. 2).

Til tre centrale meddelelser er der fortsat et skriftlighedskrav, som bedst kan forklares med, at disse meddelelser skal komme frem til modtager som et fysisk brev. De tre meddelelser er:

• udlejers betalingspåkrav
• udlejers opsigelse af lejemålet
• samt lejers indsigelse mod opsigelsen.

Et fremsat lovforslag skulle give mulighed for at sende disse meddelelser digitalt – fx via e-Boks – men lovændringen er blevet forsinket.

Et reelt postsystem, der er forsvundet

Problemet er, at lovgivningen bygger på en virkelighed, der ikke længere eksisterer.

Det danske postsystem er under massiv forandring. Brevmængderne er faldet år for år, leveringstiderne er blevet længere, og infrastrukturen omkring fysisk post bliver gradvist reduceret.

For udlejere betyder det i praksis, at det kan være vanskeligt at sikre dokumentation for, at et vigtigt brev er kommet frem (og kende leveringstiden).

Konsekvensen er derfor ofte ganske absurd: Udlejere sætter sig i bilen og kører ud til lejemålet for at aflevere brevet fysisk. Ikke fordi det giver mening, men fordi lovgivningen kræver det.

Det er spild af tid, ressourcer og i sidste ende også penge.

En modernisering var ellers på vej

Der var ellers udsigt til en tiltrængt modernisering.

Et lovforslag skulle gøre det muligt at sende netop disse meddelelser digitalt - fx via e-Boks eller en tilsvarende sikker digital løsning.

Lovændringen var planlagt til at træde i kraft 1. juli 2026. Danske Udlejere har allerede afgivet høringssvar, og lovændringerne var i proces.

Men som det ofte sker i dansk politik, nåede lovforslaget ikke igennem hele lovprocessen før udskrivelsen af folketingsvalg. Dermed bortfaldt det automatisk og må fremsættes på ny.

Resultatet er, at moderniseringen nu sandsynligvis først kan træde i kraft tidligst i 2027. Vi havde regnet med at skulle leve med forældede regler frem til 1 juli 2026, men nu er der udsigt til, at vi skal vente endnu længere.

En kamp mod forældede regler

Hos Danske Udlejere har vi i årevis peget på behovet for at modernisere reglerne.

Danske Udlejere har gentagne gange gjort opmærksom på, at det ikke giver mening at fastholde krav om fysisk brevpost i et samfund, hvor næsten al officiel kommunikation allerede foregår digitalt.

Ironisk nok kan digital kommunikation i mange tilfælde give bedre dokumentation end almindelig brevpost. Digitale systemer registrerer både afsendelsestidspunkt og modtagelse - noget som ofte er vanskeligere at dokumentere med et almindeligt brev.

Alligevel er udlejere i dag bundet af regler, der reelt stammer fra en tid før digital post.

Lovgivningen bør følge virkeligheden

Lejeloven skal naturligvis sikre retssikkerhed for både lejere og udlejere. Men reglerne skal også afspejle den måde, samfundet fungerer på.

Når lovgivningen i dag tvinger udlejere til at køre rundt med breve i hånden (eller finde andre mere eller mindre upraktiske metoder), er det et tydeligt tegn på, at reglerne er blevet forældede.

Digital kommunikation i lejeforhold er ikke et spørgsmål om bekvemmelighed.

Det er et spørgsmål om sund fornuft.

Danske Udlejere mener

• Lejelovens krav om fysisk brevpost ved påkravsbreve og opsigelser er utidssvarende.
• Udlejere bør kunne sende disse meddelelser via sikker digital post, fx e-Boks (efter eget valg)
• Digital kommunikation vil give bedre dokumentation og større effektivitet.
• Lovændringen bør genfremsættes og gennemføres hurtigst muligt.

Mens vi venter på politisk handling kan udlejerne opfylde lovens krav således
Betalingsmisligholdelse = påkravsbrev udfærdiges og klargøres 3 hverdage efter sidste rettidige betalingsdag (se skema i MDU december 2025/side 29)

Påkravsbrev sendes til lejer (alle lejere på kontrakten)

·        Levering pr. bud:

1. Påkravsbrev markeres med valgte leveringsmåde = Bud og dato
2. Udlejer medbringer en kopi af påkravsbrevet, hvorpå lejer kan kvittere for modtagelsen, eller hvor et vidne kan bekræfte, at denne har set udlejer putte et påkravsbrev i lejers postkasse
3. I tilfælde af, at lejer ikke er hjemme, og der ikke kan findes vidne, må udlejer filme sig selv med sin telefon, således der kan føres bevis for, at påkravet er kommet frem til lejer ”den og den dato klokken det og det”

Kompliceret og ressourcekrævende? Ja.

Alternativ:

• Dao – anbefalet post (kr. 210) og pt. usikkert (lang leveringstid)
• Dao – pakkepost (billigt) og fungerer – inkl. bevis for fremkomst – men tager 3-4 dage og er forbundet med en del manuelt arbejde
• Andre transportører/leverandører? – husk at sikre bevis for fremkomst (dato/klokkeslæt)

Forbehold

I ingen af ovennævnte forslag er den af retspraksis beskrevne procedure med både at sende anbefalet og alm. post opfyldt. I stedet foreslås fremsendelse af mail med påkravsbrev og fremsendelse pr. bud eller dao. Hvorvidt denne metode holder, må tiden vise.