Kommunerne skal kunne bestemme, hvor mange der må bo i lejeboligen

Børne-, Ældre- og Boligministeriet har 18. september 2026 sendt et forslag til ændring af boligforholdsloven i høring. Forslaget indeholder to hovedændringer: Nye regler om beboermaksimum og en skærpelse af bøderne ved gentagne overtrædelser af bopælspligten. Høringsfristen er den 19. oktober 2026, og loven foreslås at træde i kraft den 1. januar 2027. Danske Udlejere afgiver naturligvis høringssvar.

Udlejers vetoret forsvinder

Den væsentligste ændring for de private udlejere vedrører reglerne om beboermaksimum.

I dag kan en kommune beslutte at anvende reglerne om beboermaksimum, men reglerne gælder kun for en privat udlejers ejendomme, hvis udlejeren selv har tilvalgt ordningen. Det foreslås nu ændret, så kommunalbestyrelsen ensidigt kan beslutte, at reglerne skal gælde for samtlige udlejningsejendomme i kommunen. Udlejers samtykke vil dermed ikke længere være nødvendigt.

Hvis kommunen indfører ordningen, er hovedreglen, at en bolig højst må bebos af to personer pr. beboelsesrum. Det betyder eksempelvis som udgangspunkt højst fire personer i en bolig med to beboelsesrum og seks personer i en bolig med tre.

Der er dog vigtige undtagelser. Reglerne rammer eksempelvis ikke en familie, blot fordi lejer eller dennes ægtefælle eller samlever får børn. Tilsvarende kan det forhold, at lejeren får en ægtefælle eller samlever, ikke i sig selv udløse en overtrædelse. Kommunen kan desuden tillade en overskridelse i visse tilfælde, blandt andet ved plejekrævende slægtninge, andre tvingende hensyn, eller hvis der fortsat er mindst 20 m² pr. person.

Også betydning for eksisterende lejemål

Forslaget betyder ikke, at en kommune kan kræve en eksisterende familie sat ud, fordi boligen allerede er beboet af flere personer end den nye grænse.

Eksisterende lejemål kan således ikke opsiges eller ophæves alene med henvisning til, at kommunen efterfølgende har indført reglerne. Hvis antallet af beboere allerede overstiger grænsen, må kommunen som udgangspunkt vente på, at antallet naturligt falder. Til gengæld vil en ny overskridelse, der opstår efter kommunens beslutning, være omfattet af reglerne.

Det er en vigtig sondring for udlejerne.

Op til 100.000 kr. i bøde for brud på bopælspligten

Lovforslagets anden del handler om bopælspligten.

Her ændres der ikke på, hvad der er ulovligt. Derimod ønsker ministeriet at skærpe sanktionen ved gentagne overtrædelser. I dag ligger bødeniveauet ifølge lovforslagets bemærkninger på omkring 10.000 kr. ved førstegangsovertrædelser og 20.000 kr. ved gentagelse.

Fremover lægges der op til cirka 10.000 kr. første gang, 20.000 kr. anden gang og op til 100.000 kr. ved yderligere gentagne overtrædelser.

Det er fortsat ejendomsejeren, der har ansvaret for, at bopælspligtsreglerne overholdes. Kommunen skal først rette et påkrav til ejeren, og hvis den ulovlige anvendelse ikke ophører, kan sagen politianmeldes.

Set med udlejernes briller

Der kan være gode grunde til at gribe ind over for egentlig ”overbeboelse”, hvor boliger anvendes på en måde, der giver sundheds- eller brandmæssige problemer. Men lovforslaget rejser samtidig et principielt spørgsmål for private udlejere.

Med forslaget fjernes udlejers hidtidige mulighed for selv at tage stilling til, om ejendommen skal omfattes af reglerne om beboermaksimum. Kommunen får med andre ord større råderet over anvendelsen af den private udlejningsejendom, mens udlejers egen råderet begrænses.

Det er også værd at bemærke, at ministeriet selv beskriver ændringen som en ”begrænsning i [...] udlejers råderet over sin ejendom”, om end ministeriet vurderer, at der er tale om en generel rådighedsindskrænkning og ikke ekspropriation.

Samtidig vurderer ministeriet, at forslaget ikke vil have nævneværdige økonomiske eller administrative konsekvenser for erhvervslivet. Det kan diskuteres fra et udlejersynspunkt. Nye kommunale regler, som den enkelte ejer ikke selv har valgt, kan nødvendigvis give anledning til både administration og nye problemstillinger i forholdet mellem udlejer, lejer og kommune.

Ministeriets egne tal viser dog, at problemets omfang er forholdsvis begrænset: Omkring 1.500 privat ejede udlejningsboliger har mere end to voksne pr. beboelsesrum registreret på adressen, heraf cirka 700 i hovedstadsområdet.

Danske Udlejere vil derfor i forbindelse med høringen have særlig opmærksomhed på, om indgrebet står mål med problemets omfang, og om reglerne bliver tilstrækkeligt klare og til administrere for den enkelte udlejer.