Klumme | Boligpolitik handler om mere end boliger i København

Klumme bragt i EjendomsWatch den 13, august 2026

Danmark fik i juni en ny regering bestående af Socialdemokratiet, SF, Moderaterne og Radikale Venstre. Med regeringen fulgte et nyt regeringsgrundlag, hvor boligpolitikken fylder ganske meget.

For private udlejere er der grund til at følge udviklingen tæt. Der er både forslag, som kan gøre det lettere at udvikle og renovere ejendomme, og forslag, som kan begrænse private ejendomsejeres råderum.

Det er samtidig vigtigt at huske, at et regeringsgrundlag ikke er lovgivning. En stor del skal først omsættes til konkrete aftaler og lovforslag.

Intet nyt generelt huslejeloft

Regeringsgrundlaget indeholder ikke et nyt generelt huslejeloft for den private udlejningssektor.

Til gengæld vil regeringen se på balancen mellem beskyttelsen af eksisterende lejere ved renoveringer og forbedringer og udlejernes muligheder for at vedligeholde og modernisere ejendommene.

Det kan blive et vigtigt område.

For selvfølgelig skal lejerne beskyttes. Men hvis man ønsker en ordentlig boligmasse, skal der også være økonomi i at vedligeholde og forbedre den.

København fylder meget

En betydelig del af regeringens boligpolitik handler om København og Frederiksberg.

Med en kommende Boligplan 2030 vil regeringen bl.a. give mulighed for i nye boligområder at reservere op til 40 pct. til ejerboliger og op til 40 pct. til almene boliger.

Kommunerne skal samtidig kunne fastsætte et loft over andelen af private udlejningsboliger i nye lokalplaner.

Det er principielt interessant.

For hvis problemet er mangel på boliger, kan man spørge, om løsningen er at begrænse en af de grupper, som faktisk er villige til at finansiere og opføre dem.

Tilbudspligten kan blive udvidet

Regeringen ønsker også at udvide tilbudspligten.

Hvis lejerne i en privat udlejningsejendom ikke selv benytter tilbudspligten, skal almene boligorganisationer efter regeringens planer kunne få mulighed for at købe ejendommen til markedspris.

For ejendomsejerne rejser det et principielt spørgsmål:

”Hvor mange skal en ejer være forpligtet til at tilbyde sin ejendom til, før ejeren selv frit kan vælge sin køber? ”

Den konkrete udformning bliver derfor vigtig. Vi håber naturligvis ikke på, at udbudsperioden forlænges.

Danmark er mere end København

Når man læser regeringens boligpolitik, kan man godt få det indtryk, at Danmarks største boligproblem er manglen på betalbare boliger i København.

Men boligpolitik er også landdistriktspolitik.

I en række mindre byer er problemet ikke nødvendigvis mangel på boliger. Problemet kan være faldende befolkningstal, tomme ejendomme, begrænset nybyggeri og vanskeligheder med at finansiere køb og renovering af boliger.

Her indeholder regeringsgrundlaget et interessant initiativ.

Regeringen vil styrke og udvide ordningen med statsgaranterede boliglån, så flere får reel adgang til boligfinansiering. Der nævnes udtrykkeligt bedre muligheder for både førstegangskøbere og købere i landdistrikterne.

Det er væsentligt.

For en bolig kan sagtens være både sund og billig, men alligevel vanskelig at købe, hvis banken eller realkreditinstituttet vurderer, at ejendommen er vanskelig at belåne eller senere sælge.

Hvis regeringen virkelig ønsker et Danmark i geografisk balance, er adgang til finansiering derfor en vigtig brik.

Men næppe den eneste.

Hvordan holder vi liv i de mindre byer?

Affolkning løses ikke alene med boligpolitik. Der skal arbejdspladser, infrastruktur, skoler, daginstitutioner, butikker og offentlig service til, hvis mennesker skal have lyst til at bosætte sig uden for de største byområder.

Men boliger er en vigtig del af ligningen.

Her kunne regeringen efter vores opfattelse med fordel være endnu mere ambitiøs.

Det bør være attraktivt at købe, renovere og investere i ejendomme i de mindre bysamfund. Ellers risikerer man en ond cirkel: Færre beboere giver flere tomme ejendomme, faldende ejendomspriser og dårligere finansieringsmuligheder – som igen gør det endnu vanskeligere at tiltrække nye beboere og investeringer.

Boligpolitik bør derfor ikke kun handle om, hvordan vi får flere boliger i København. Den bør også handle om, hvordan vi bevarer attraktive boliger og levende bysamfund i resten af Danmark.

Bedre brug af de bygninger, vi allerede har

Et andet positivt element er regeringens ønske om at renovere og genanvende flere eksisterende bygninger frem for at rive dem ned.

Det skal bl.a. blive lettere at omdanne bygninger til nye formål.

Det kan være særligt interessant uden for de største byer, hvor tidligere butikker, kontorer, skoler og andre bygninger nogle steder står tomme.

Hvis reglerne reelt bliver enklere (uden at gå på kompromis med sikkerhedskrav), kan private ejendomsejere være en vigtig del af løsningen.

Fem områder private udlejere bør følge

For private udlejere er der efter vores vurdering især fem områder, der fortjener opmærksomhed:

1. Tilbudspligten – hvor omfattende bliver den?
2. Private udlejningsboliger – bliver begrænsninger i København senere kopieret af andre kommuner?
3. Renovering og modernisering – hvordan bliver balancen mellem lejerbeskyttelse og udlejernes muligheder?
4. Finansiering uden for de største byer – bliver de statsgaranterede boliglån reelt en hjælp?
5. Omdannelse og nybyggeri – bliver det faktisk lettere at skabe nye boliger og nye anvendelser af eksisterende ejendomme?

Der skal være nogen, der vil investere

Der er meget i regeringens ambitioner, som private udlejere kan bakke op om.

Danmark har brug for flere boliger dér, hvor efterspørgslen er stor. Men Danmark har også brug for investeringer i de områder, hvor efterspørgslen er mindre.

I begge tilfælde spiller private ejendomsejere en rolle.

Nye boliger, renoveringer og omdannelse af eksisterende bygninger kræver nemlig én ting, som ingen boligpolitik kan undvære: Nogen skal være villig til at investere pengene.

Derfor bliver den afgørende prøve for den nye regering, om den kan skabe en boligpolitik, som både beskytter lejerne, skaber flere boliger i vækstområderne og giver private ejendomsejere lyst til fortsat at investere i hele Danmark.

De almene boliger

I denne artikel har vi ikke beskæftiget os med en spiller, som er meget vigtig – nemlig de almene boligorganisationer. Disse forventes (politisk) nemlig at skulle spille en meget stor rolle, når der tales om tilgang af flere nye betalbare boliger i København. Den boligpolitiske aftale fra december videreføres.

Aftalen hævede maksimumbeløbet med 10 pct. efter de almindelige regler, og samtidig blev der indført et særligt grundkapitallån, der i højpriskommuner kan løfte maksimumbeløbet med yderligere 10 pct. uden huslejekonsekvenser for beboerne. Herudover lægger regeringen/minister Jacob Mark op til en yderligere forhøjelse af maksimumbeløbet på 10 pct. i højpriskommunerne.

Summa summarum. Regeringen skal se på hele landets boligsituation. Nogle steder er der mangel på boliger – andre steder er der mangel på finansieringsmuligheder. Dem midtimellem ønsker bare forudsigelige rammevilkår.