Indeksering af ejendomsvurderinger frem til og med 2026 og 2027-vurderingen

For at afhjælpe situationen har den nye regering fået hastegennemført en lovændring (Lovforslag L3) vedtaget som lov nr. 615 af 30. juni 2026.

Sigtet er at lave en forenklet model for ejendomsvurderingerne i 2026 og 2027. I stedet for at gennemføre fulde vurderinger af alle ejendomme vil man i vidt omfang tage udgangspunkt i de seneste kendte vurderinger og regulere dem ved hjælp af prisindeks. Ændringen skal først og fremmest ses som et forsøg på at skabe mere forudsigelighed og mindske den administrative byrde.

For ejerboliger, der vurderes i lige år, betyder ændringen, at 2026-vurderingen som udgangspunkt bliver baseret på 2022-vurderingen eller en senere omvurdering. Værdien reguleres herefter til 2026-niveau ved hjælp af prisindeks. Tilsvarende foreslås det, at 2027-vurderingen for alle andre ejendomme, der ikke er ejerboliger, tager udgangspunkt i 2023-vurderingen, som indekseres frem til 2027-niveau.

Tanken er enkel: Hvis man allerede har en vurdering, som anses for korrekt, kan den fremskrives i takt med den generelle prisudvikling. På den måde undgår man den store opgave med at udarbejde nye individuelle vurderinger af et meget stort antal ejendomme og ikke mindst genberegningerne af grundskyld, dækningsafgift og ejendomsværdiskat bagud i tid.

Ændringen bygger på en antagelse om, at prisudviklingen på ejendomsmarkedet kan afspejles forholdsvis præcist gennem statistiske prisindeks. Herudover indføres et særligt tillæg på 1,6 procent til grundværdien. Baggrunden er, at grundpriser historisk set ofte udvikler sig anderledes end de samlede ejendomspriser. Lovgiver ønsker derfor at korrigere for denne forskel.

For langt de fleste boligejere vil ændringen sandsynligvis ikke få den store praktiske betydning. Hvis prisudviklingen i lokalområdet følger den generelle udvikling i kommunen, vil den indekserede vurdering typisk ligge tæt på det niveau, som en almindelig vurdering ville have resulteret i.

Der kan dog opstå problemer i områder, hvor prisudviklingen afviger væsentligt fra gennemsnittet. En kommune kan indeholde både attraktive områder med kraftige prisstigninger og områder med mere moderat udvikling. Når alle ejendomme i samme kommune reguleres efter det samme indeks, risikerer man derfor, at enkelte ejendomme får en vurdering, der ligger mærkbart over eller under den faktiske markedsværdi.

Lovændringen tager højde for denne problemstilling. Hvis en boligejer kan sandsynliggøre, at den indekserede værdi afviger med mere end 20 procent fra den forventelige handelsværdi, kan ejeren anmode om at få foretaget en almindelig vurdering pr. 1. januar 2026 eller 2027. Dokumentationen kan f.eks. bestå af oplysninger om nylige salg af sammenlignelige ejendomme eller en faktisk handel med den pågældende ejendom.

Denne mulighed er vigtig. Den bidrager til at sikre, at forenklingen ikke fører til åbenbart urimelige resultater. Samtidig placerer ordningen et ansvar hos ejeren, som selv skal reagere og fremlægge dokumentation, hvis vurderingen antages at være forkert.

Et andet centralt element i ændringen er, at de indekserede vurderinger som udgangspunkt ikke skal kunne påklages. Begrundelsen er, at selve indekseringen bygger på objektive statistiske oplysninger, og at der allerede eksisterer adgang til at klage over den oprindelige vurdering, som danner grundlag for indekseringen. Lovgiver ønsker dermed at undgå et nyt lag af klagesager om de statistiske beregninger.

Det betyder dog ikke, at alle muligheder for at få ændret en vurdering forsvinder. Hvis den oprindelige vurdering bygger på forkerte eller mangelfulde oplysninger om f.eks. arealforhold eller registreringer, vil der fortsat være mulighed for genoptagelse efter de gældende regler. Fristerne for genoptagelse foreslås samtidig forlænget, så ejerne har bedre mulighed for at reagere. En ordinær genoptagelse af 2022 vurderingen kan ske frem til 1. 2030 mens den ordinære genoptagelse af 2023 vurderingen (for erhvervsejendomme) kan ske frem til 1. maj 2031.

Ændringen indebærer også, at der som udgangspunkt ikke gennemføres en ny partshøring ved selve indekseringen. Argumentet er, at boligejeren allerede har haft mulighed for at forholde sig til de oplysninger, der lå til grund for den oprindelige vurdering. Da indekseringen alene bygger videre på de kendte oplysninger og statistiske prisdata, vurderes en ny høring ikke at være nødvendig.

Set fra myndighedernes side fremstår ændringen som en pragmatisk løsning på et meget konkret problem. Skatteforvaltningen har fortsat store udfordringer med at få udsendt vurderingerne rettidigt, og indeksering kan derfor være en effektiv måde at skabe ro om systemet på.

Set fra borgernes side er billedet mere nuanceret. Mange vil opleve en enklere proces og større forudsigelighed. Andre kan imidlertid blive ramt af, at deres ejendom ikke følger den gennemsnitlige udvikling i kommunen. For disse ejere bliver det afgørende at være opmærksom på mulighederne for at anmode om en almindelig vurdering.

Samlet set er forslaget et udtryk for en balance mellem administrativ effektivitet og hensynet til den enkelte boligejer. Om balancen er den rigtige, vil først vise sig, når de indekserede vurderinger møder virkelighedens ejendomsmarked. Én ting synes dog sikker: Debatten om ejendomsvurderinger er langt fra afsluttet.