Høringssvar: Digital kommunikation

Mail: snb@baebm.dk
Børne, Ældre- og Boligministeriet
Stormgade 2-6
1470 København K

20. september 2026

Vedr. 2026 – 2197 – svar til fornyet høring over udkast til lov om ændring af lov om leje (Digital kommunikation)

Med henvisning til den fornyede høring angående digital kommunikation vil Danske Udlejere gerne fremkomme med følgende bemærkninger.

Lovforslagets formål er at muliggøre digital kommunikation om meddelelser efter lejelovens §§ 176 og 182, stk. 2, som efter gældende ret ikke med bindende virkning kan afgives digitalt. Det fremgår således af de almindelige bemærkninger, at lovforslaget skal fjerne barrierer for digital kommunikation mellem lejer og udlejer, hvilket formål kan tiltrædes.

Den foreslåede § 13, stk. 3, er imidlertid ikke begrænset til at regulere kommunikationsformen. Bestemmelsen opstiller som noget nyt tidsmæssige betingelser for, hvornår meddelelser efter §§ 176 og 182, stk. 2, gyldigt kan komme frem til lejeren. Efter bestemmelsen skal meddelelsen i uger uden helligdage være modtaget mellem mandag kl. 8 og fredag kl. 16, ligesom der gælder særlige begrænsninger i forbindelse med helligdage. 

Der er tale om egentlige gyldighedsbetingelser. Det fremgår således af de specielle bemærkninger, at en meddelelse, der modtages uden for de fastsatte tidsrum, er ugyldig, og at udlejer ikke vil kunne støtte ret på meddelelsens materielle indhold. Det fremgår samtidig, at udlejer bærer risikoen for, at meddelelsen ikke leveres i umiddelbar forlængelse af afsendelsen. 

Forslaget indebærer dermed en materiel ændring af den gældende retsstilling, som går videre end det angivne formål om at muliggøre digital kommunikation. Efter gældende ret gælder der ikke en tilsvarende begrænsning med hensyn til, på hvilke ugedage eller tidspunkter de omhandlede meddelelser kan komme frem. Valget af digital kommunikation vil således efter forslaget være forbundet med yderligere gyldighedsbetingelser og andre retsvirkninger end den kommunikationsform, som den digitale kommunikation skal være et alternativ til.

Dette kommer særligt klart til udtryk for betalingspåkrav efter lejelovens § 182, stk. 2. Den foreslåede § 13, stk. 3, ændrer ganske vist ikke nominelt den gældende 14-dagesfrist, men bestemmelsen begrænser, hvornår et påkrav gyldigt kan komme frem, og forskyder dermed det tidspunkt, hvorfra fristen kan begynde at løbe.

Konsekvensen er, at den samlede fristmæssige retsstilling ændres. Et betalingspåkrav, der eksempelvis kommer frem fredag efter kl. 16, vil efter den foreslåede ordning være ugyldigt, og et nyt påkrav vil tidligst kunne få virkning efter weekenden. Tilsvarende kan begrænsningerne omkring helligdage medføre en yderligere forskydning. Den eksisterende 14-dagesfrist suppleres dermed reelt af en yderligere periode, hvis længde afhænger af, hvornår restancen konstateres, og hvordan weekender og helligdage falder.

Det er efter Danske Udlejere opfattelse ikke hensigtsmæssigt, at en sådan ændring af den materielle fristordning gennemføres indirekte som led i en regulering af kommunikationsformen. Den gældende 14-dagesfrist er netop den frist, som lovgiver har fastsat for lejers mulighed for at berigtige betalingsmisligholdelsen efter modtagelsen af et påkrav. En regel, der forskyder det tidspunkt, hvor denne frist kan begynde at løbe, indebærer i praksis en yderligere fristmæssig begunstigelse, uden at der i lovforslaget er påvist et behov herfor.

Ministeriet anfører som begrundelse for bestemmelsen, at lejer ikke skal kunne mødes med de særligt bebyrdende meddelelser i weekender eller på helligdage. Det fremgår imidlertid ikke af bemærkningerne, hvorfor dette hensyn nødvendiggør, at en meddelelse, der gyldigt ville kunne komme frem efter gældende ret, fremover skal være ugyldig, hvis den modtages digitalt på et bestemt tidspunkt.

For så vidt angår betalingspåkrav efter § 182, stk. 2, må det navnlig tillægges betydning, at modtagelsestidspunktet ikke afkorter den efterfølgende 14-dagesfrist. En lejer, der modtager et betalings-påkrav i en weekend eller på en helligdag, har således samme 14-dagesfrist til at berigtige restancen som en lejer, der modtager påkravet på en hverdag. Den foreslåede begrænsning er derfor ikke nødvendig for at sikre lejeren den reaktionsfrist, som følger af lejeloven.

Bestemmelsen rejser herudover et mere principielt spørgsmål om neutralitet mellem kommunikationsformerne. Når formålet med lovforslaget er at gøre det muligt at erstatte fysisk post med sikker digital kommunikation, bør valget af digital kommunikation som udgangspunkt ikke ændre de materielle betingelser for meddelelsens retsvirkning. Dette gælder så meget desto mere, når digital kommunikation efter forslaget alene kan anvendes efter aftale mellem parterne og gennem en sikker digital postleverandør udpeget af lejeren. 

Den foreslåede ordning indebærer derimod, at den digitale kommunikationsform underlægges yderligere gyldighedsbetingelser, samtidig med at risikoen for postleverandørens leveringstid placeres hos afsenderen. Det forekommer vanskeligt at forene med lovforslagets formål om at fjerne barrierer for digital kommunikation.

Endelig er bestemmelsen efter Danske Udlejere opfattelse unødigt kompliceret. Navnlig reguleringen af uger med helligdage giver anledning til fortolkningsmæssige spørgsmål om samspillet mellem afsendelses- og modtagelsestidspunktet. Dette er uhensigtsmæssigt for en bestemmelse, hvor manglende overholdelse efter bemærkningerne medfører ugyldighed af meddelelsen.

Ministeriet anfører selv, at lejeloven i det store hele bygger på en afvejning mellem lejers og udlejers interesser, og at denne afvejning bør opretholdes ved ændringen af reglerne om digital kommunikation. Efter Danske Udlejere opfattelse går den foreslåede § 13, stk. 3, videre end nødvendigt for at gennemføre lovforslagets formål og indebærer samtidig en ændring af den eksisterende materielle retsstilling.

Danske Udlejere skal på den baggrund anbefale, at den foreslåede § 13, stk. 3, udgår, da en vedtagelse af denne bestemmelse vil resultere i, at der derved vil opstå flere og nye former for tvister – derunder angående tekniske forhold i relation til fremsendelsestidspunkt og modtagelsestidspunkt. 

Digital kommunikation efter § 13, stk. 2, bør have samme materielle retsvirkninger som den kommunikationsform, den erstatter, og bør ikke være underlagt særskilte tidsmæssige gyldighedsbetingelser.  Udlejers muligheder for at afsende / fremsende meddelelser efter LL § 176 og/eller § 182 stk. 2, som disse regler nu er gældende, bør ikke kunne udskydes med den foreslåede bestemmelse om afsendelsestidspunkter, specielt ikke når lejers frist til at betale / protestere ikke derved forkortes – men evt. endda forlænges.

Bestemmelsen vil også give mange udlejere / administratorer praktiske udfordringer, når afsendelse – uden reel begrundelse – kun må ske indenfor konkrete klokkeslæt.

Danske Udlejere vil gerne ved et møde uddybe / nærmere begrunde vore synspunkter, da lovforsla-get har stor betydning for henholdsvis lejere og udlejere, der skal anvende disse regler på særdeles vigtige områder.

Med venlig hilsen 

DANSKE UDLEJERE
Keld Frederiksen
Formand