Fra reguleret til ureguleret kommune - tillykke til Skive kommune

Beslutningen om at gøre Skive til en ureguleret kommune blev truffet med et klart flertal i Skive Byråd i foråret 2026: 22 stemte for at afskaffe reguleringen, mens 5 stemte imod.

For de mange private udlejere er beslutningen særdeles interessant, fordi en række af de særlige, og ofte ganske besværlige, regler som kun gælder i regulerede kommuner, herefter ikke længere finder anvendelse.

Hvad betyder det så helt konkret?

Set fra udlejernes side indebærer ændringen en række klare fordele og administrative lettelser. Umiddelbart kan nævnes:

1. Omkostningsbestemt leje forsvinder som lejefastsættelsessystem 
   Udlejer skal ikke længere beregne lejen i ældre storhusejendomme ud fra ejendommens driftsudgifter, afkast, skatter, vedligeholdelseshensættelser osv. I stedet bliver udgangspunktet reglerne om det lejedes værdi. Det er efter min vurdering den principielt største ændring
   
   
2. Bedre mulighed for at få lejen op på det lejedes værdi
   Hvis en eksisterende leje ligger væsentligt under det lejedes værdi, kan reglerne om lejeforhøjelse efter lejelovens §§ 42-44 blive relevante. Det er ikke det samme som fri markedsleje, men man slipper for det omkostningsbestemte ”loft”.
   
   
3. Genudlejning bliver enklere
   For almindelige ældre lejemål bliver det lejedes værdi det centrale udgangspunkt for lejefastsættelsen. Udlejer slipper dermed for en række af de særregler, som gælder i regulerede kommuner
   
   
4. Reglerne om gennemgribende moderniseringer mister deres centrale betydning
   Udlejer behøver ikke længere opfylde de særlige krav til en gennemgribende modernisering efter § 19, stk. 2, for at komme væk fra den omkostningsbestemte leje. Det kan både spare investeringer og administration.
   
   
5. § 119-hensættelserne ophører
   Udlejeren skal ikke længere foretage de lovbestemte årlige hensættelser til den udvendige vedligeholdelseskonto efter § 119
   
   
6. § 120-bindingen hos GI ophører
   Det betyder både, at der ikke fremover skal bindes nye beløb hos Grundejernes Investeringsfond efter denne bestemmelse, og at spørgsmålet om frigivelse af allerede eksisterende GI-midler bliver særdeles interessant
   
   
7. Mindre administration
   Udlejeren slipper for en del af det særlige regnskabs apparat omkring omkostningsbestemt leje, vedligeholdelseshensættelser og GI. Det er måske mindre spektakulært juridisk, men især for mindre udlejere kan det være en meget reel fordel.

Men først en vigtig misforståelse - inden vi kigger nærmere på fordelene, skal vi have ryddet en meget udbredt misforståelse af vejen.

En ureguleret kommune er ikke det samme som fri lejefastsættelse

Ad. pkt. 1: Farvel til omkostningsbestemt leje
Princippet kaldes også budgetleje og anvendes i regulerede kommuner på de ældre storhusejendomme, som er omfattet af reglerne.

Lejen beregnes på grundlag af ejendommens driftsudgifter, vedligeholdelseshensættelser, afkast mv. Dette lejefastsættelsesprincip vil ofte medføre et lavere lejeniveau end lejefastsættelse efter det lejedes værdi.
Når Skive bliver ureguleret, forsvinder omkostningsbestemt leje som lejefastsættelsesprincip.

Ad. pkt. 2: Goddag til det lejedes værdi
Lejefastsættelsen vil efter 1. januar 2027 som udgangspunkt ske efter reglerne om ”det lejedes værdi”.

Det er et princip, som ikke altid er helt enkelt at håndtere, men som populært kan forklares således:

”Det lejedes værdi er den leje, som er almindeligt gældende for tilsvarende lejeboliger i området.”

Efter lejelovens § 42 vurderes det lejedes værdi ved sammenligning med lejen for boliger, der er tilsvarende med hensyn til bl.a.: Beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Hvad så med de eksisterende lejemål? 

Svaret er nemmest at illustrere med et eksempel:

Skive, 2 værelses lejlighed fra 1960, pæn moderniseret, 60 m2, 10 lejligheder i ejendommen

Nuværende leje:
3.800 kr. pr. måned = 45.600 kr. årligt
45.600 kr. / 60 m² = 760 kr. pr. m² årligt

Relevante sammenlignelige lejemål udviser eksempelvis et niveau omkring: 950 kr. pr. m² årligt

Der kan således være mulighed for at varsle en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi.

Her kan Danske Udlejeres formular B1 anvendes. Brug formularen så mindskes risikoen for at overse de formelle krav til varslingen. 

Klik her for at gå til formularer (kræver login).

En lejeforhøjelse kræver gode sammenligningslejemål

Selv om varslingsskrivelsen er udfyldt korrekt, kan udlejer sagtens komme ud for at skulle føre bevis for, at den varslede lejeforhøjelse ikke bringer huslejen over det lejedes værdi.

Lejeren kan gøre skriftlig indsigelse mod varslingen. Fastholder udlejeren herefter kravet, må uenigheden enten løses i mindelighed eller indbringes for huslejenævnet efter lejelovens regler.

Hvilke sammenligningslejemål tæller?

Som udgangspunkt skal et sammenligningslejemål ligne det lejemål, hvis leje skal vurderes.

Jo bedre lejemålene matcher med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, desto større bevismæssig værdi har sammenligningen.

Siden lovændringen pr. 1. juli 2020 er det udtrykkeligt fastsat, at der ved vurderingen skal lægges vægt på, om lejen i et sammenligningslejemål tidligere har været genstand for særskilt prøvelse (vurderet af huslejenævn eller boligret).

Prøvede sammenligningslejemål har således som udgangspunkt større bevismæssig vægt end uprøvede lejemål.
Findes der ikke et tilstrækkeligt antal egnede prøvede sammenligningslejemål, kan også uprøvede sammenligningslejemål anvendes.

Netop dette kan blive interessant i Skive i de første år efter overgangen til ureguleret kommune: Hvor mange relevante og prøvede sammenligningslejemål findes der egentlig?

Væsentlighedskriteriet

Når man vurderer, om en eksisterende leje kan forhøjes til det lejedes værdi, skal man også forholde sig til det såkaldte væsentlighedskriterium.

Lejeloven fastsætter ikke en bestemt procentgrænse.

Det afgørende er, om den eksisterende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi. I praksis opereres der med en vis skønsmargin – ofte omtalt i størrelsesordenen 10-15 pct.

En ganske beskeden forskel mellem den eksisterende leje og det lejedes værdi er derfor ikke tilstrækkelig til at begrunde en lejeforhøjelse.

Ad. pkt. 3 og 4 Genudlejning bliver lettere
Udlejer slipper for en række særregler om omkostningsbestemt leje og gennemgribende modernisering. For almindelige ældre lejemål bliver det lejedes værdi i stedet det centrale udgangspunkt for lejefastsættelsen.

Ad. pkt. 5 og 6 Hensættelser til §§ 119 og 120
Der skal ikke fremover foretages § 119- og § 120-hensættelser efter det regulerede system.

Samtidig ophører bindingspligten hos GI. For ejendomme med betydelige indeståender kan dette få stor økonomisk betydning.

Der er en væsentlig forskel på de to konti:

§ 119-kontoen er grundlæggende en regnskabsmæssig vedligeholdelsessaldo.
§ 120-kontoen er derimod en bindingskonto med faktiske midler hos Grundejernes Investeringsfond.
Den nærmere praktiske behandling af eksisterende konti i forbindelse med Skives overgang bør afklares med GI.

Ad. pkt. 7 Mindre administration 

Udlejeren slipper for en række af de beregninger og administrative krav, der følger med omkostningsbestemt leje, vedligeholdelseshensættelser og GI. Det er måske mindre spektakulært juridisk, men især for mindre udlejere kan det være en meget reel fordel.

Så er alt vel godt?

Ja – set fra udlejersiden er der meget positivt i ændringen.

Der vil naturligvis komme en overgangsperiode, hvor niveauet for ”det lejedes værdi” i Skive skal finde sit leje. Der kan især opstå en vis usikkerhed om sammenligningsgrundlaget og om, hvilke lejemål der kan bruges som gode sammenligningslejemål.

Og så skal én ting stå helt klart:

Udlejeren må ikke forveksle afregulering med fravær af regulering. Lejeloven gælder stadig. En betydelig ændring - men ingen gavebod

For mange private udlejere i Skive må overgangen samlet set forventes at være positiv.

Særligt ejere af ældre ejendomme med lave omkostningsbestemte lejer og betydelige bindingsbeløb hos GI kan opleve en mærkbar økonomisk forskel.

Men det er vigtigt ikke at oversælge konsekvenserne.

Der bliver ikke fri markedsleje. Eksisterende lejer stiger ikke automatisk. Det lejedes værdi skal kunne dokumenteres, og lejerne bevarer deres almindelige muligheder for at gøre indsigelse og få lejens størrelse prøvet.

Den måske bedste beskrivelse af ændringen er derfor:

Skive går fra et system, hvor huslejen i en stor del af den ældre boligmasse reguleres med udgangspunkt i ejendommens omkostninger, til et enklere system, hvor værdien af det konkrete lejemål og lejen i sammenlignelige lejemål får langt større betydning.