Danske Udlejere har sagt det længe – nu giver lovgiver os ret!

En »dummebøde« på 7.027 kroner selvom udlejeren får ret!
Forestil dig følgende:

En lejer indbringer en sag for huslejenævnet. Lejeren får fuldt medhold, og udlejeren bliver derfor pålagt at betale et særligt gebyr til nævnet.

I 2026 udgør gebyret 7.027 kroner.

Udlejeren er imidlertid uenig i afgørelsen og indbringer sagen for boligretten.

Her viser det sig, at huslejenævnets afgørelse ikke holder. Retten ændrer afgørelsen, og lejeren får ikke længere fuldt medhold.

Så skulle man jo tro, at udlejeren fik sine 7.027 kroner tilbage? Nej!

Efter de gældende regler beholder kommunen pengene. Også selvom udlejeren efterfølgende får medhold ved domstolene.

Det er en retstilstand, som Danske Udlejere gennem længere tid har problematiseret.

Og nu ser det omsider ud til, at der kan blive rettet op på forholdet.

Ministeriet erkender problemet

I bemærkningerne til det nye lovudkast skriver Børne-, Ældre- og Boligministeriet, at den nuværende retstilstand kan medføre, at en udlejer skal betale gebyret, selvom en efterfølgende dom viser, at udlejeren har handlet korrekt.

Ministeriet betegner ligefrem resultatet som utilfredsstillende.

Det er en bemærkelsesværdig erkendelse.

Lovudkastet indeholder derfor en ny § 82 a i lov om boligforhold.

Bestemmelsen skal sikre, at en udlejer efter anmodning får tilbagebetalt gebyret, hvis en endelig dom ændrer nævnets afgørelse, så lejeren ikke længere har fået fuldt medhold. Det er vel nærmest logisk?

Det gælder også, hvis sagen afsluttes med et retsforlig, hvor lejeren ikke får fuldt medhold.

Derimod vil et udenretligt forlig ikke være tilstrækkeligt.

Det afgørende bliver altså ikke længere alene, hvad huslejenævnet oprindeligt besluttede, men også hvordan sagen endeligt afsluttes.

Det er netop den problemstilling, Danske Udlejere længe har påpeget.

Men hov – bliver »dummebøden« så bare dyrere?
Midt i de ellers positive ændringer gemmer der sig en bemærkning, som fortjener særlig opmærksomhed.

Ministeriet skriver nemlig, at det er hensigten at forhøje gebyret, så kommunernes samlede endelige gebyrindtægter ikke bliver mindre som følge af ændringen.

Med andre ord:

Udlejere skal ganske vist kunne få gebyret tilbage, hvis nævnets afgørelse ændres – men de udlejere, der fortsat skal betale, kan risikere at skulle betale mere! ☹

Det er et forhold, som Danske Udlejere naturligvis vil have fokus på.

For selvom tilbagebetalingsmuligheden retter op på en konkret urimelighed, er der grund til at diskutere, om kommunernes hidtidige gebyrindtægter nødvendigvis skal fastholdes.

Slut med en unødvendig tur gennem boligretten?
Den anden store ændring handler om tvangsfuldbyrdelse af huslejenævnenes afgørelser.

I dag kan en afgørelse fra huslejenævnet som udgangspunkt ikke anvendes direkte som grundlag for tvangsfuldbyrdelse i fogedretten.

Det gælder, selvom fristen for at indbringe afgørelsen for boligretten er udløbet.

Hvis den tabende part ikke frivilligt efterlever afgørelsen, kan den vindende part derfor blive nødt til at gå gennem domstolene alene for at skaffe et tvangsfuldbyrdelsesgrundlag (kaldes også: Fundament)

Det kan være både tidskrævende og omkostningstungt.

Lovudkastet lægger nu op til at ændre dette.

Fremover skal en endelig afgørelse fra huslejenævnet kunne tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens regler om tvangsfuldbyrdelse af domme.

Det betyder eksempelvis, at en afgørelse om betaling af et bestemt beløb vil kunne danne grundlag for en fogedsag, når afgørelsen er endelig.

Det gælder både for lejere og udlejere.

Men der er en vigtig begrænsning: Afgørelsen skal være egnet til tvangsfuldbyrdelse. Det vil normalt kræve, at den fastslår en ubetinget og tilstrækkeligt præcist angivet forpligtelse.

Fire-ugers-fristen bliver endnu vigtigere
Den foreslåede ændring gør det samtidig endnu vigtigere at være opmærksom på fristerne.

Som udgangspunkt skal en huslejenævnsafgørelse indbringes for boligretten inden fire uger. I København gælder den særlige ordning med indbringelse for ankenævnet.

Hvis afgørelsen ikke indbringes rettidigt, vil den efter de nye regler kunne blive et grundlag for tvangsfuldbyrdelse.

En udlejer, der er uenig i en nævnsafgørelse, skal derfor være særdeles opmærksom på ikke at lade indbringelsesfristen udløbe.

Huslejenævnene skal fremover have besked, når de bliver underkendt
Den tredje ændring er efter Danske Udlejeres opfattelse særligt interessant.

I dag er der ikke en generel ordning, som sikrer, at huslejenævnene automatisk får besked, når deres afgørelser indbringes for domstolene – eller når domstolene efterfølgende ændrer afgørelserne.

Det betyder, at et huslejenævn kan fortsætte en praksis, som domstolene allerede har underkendt.

Ministeriet peger selv på netop denne risiko i lovudkastets bemærkninger.

Derfor foreslås det, at domstolene fremover skal orientere huslejenævnene og ankenævnet, når deres afgørelser indbringes for retten, og når sagerne afsluttes.

Nævnene skal også modtage kopi af eventuelle domme.

Det er en væsentlig ændring, fordi domstolenes afgørelser dermed i højere grad kan blive en del af huslejenævnenes løbende erfaringsgrundlag.

Et nævn, som får en afgørelse ændret af boligretten eller landsretten, vil ikke længere være afhængigt af, at nogen på eget initiativ orienterer nævnet.

Det giver bedre forudsætninger for, at fejl ikke gentages, og at nævnenes praksis udvikler sig i overensstemmelse med domstolenes afgørelser.

Danske Udlejere: Et længe efterspurgt opgør med nogle uhensigtsmæssige regler

Danske Udlejere har gennem længere tid påpeget problemerne ved, at udlejere kan blive pålagt et ekstragebyr, som ikke tilbagebetales, selvom nævnets afgørelse efterfølgende ændres.

Vi har ligeledes problematiseret de unødvendige omkostninger, der kan opstå, når en endelig nævnsafgørelse ikke kan tvangsfuldbyrdes uden en yderligere retssag.

Det nye lovudkast adresserer begge problemstillinger.

Samtidig lægges der op til en ordning, hvor huslejenævnene får bedre mulighed for at lære af domstolenes afgørelser.

Det er ændringer, som efter vores opfattelse kan bidrage til et mere sammenhængende og retssikkert system.

Men vi hæfter os også ved ministeriets hensigt om at forhøje ekstragebyret for at bevare kommunernes samlede gebyrindtægter.

Den del fortjener en nærmere diskussion.

For hvorfor skal et gebyr nødvendigvis forhøjes, blot fordi nogle udlejere fremover får tilbagebetalt penge, de efter den endelige dom ikke burde have været pålagt at betale?

Det spørgsmål vil Danske Udlejere gerne have belyst.

Hvornår træder ændringerne i kraft?
Der er endnu tale om et lovudkast – ikke vedtaget lovgivning.

Udkastet bygger på den politiske aftale om fremtidens huslejenævn fra 11. december 2025.

Det foreslås, at ændringerne træder i kraft den 1. januar 2027.

Danske Udlejere vil følge lovarbejdet tæt.

For selvom ændringerne kan virke tekniske, handler de i virkeligheden om noget ganske grundlæggende:

At udlejere og lejere skal kunne stole på, at afgørelser kan håndhæves, at fejl bliver korrigeret, og at en udlejer ikke skal betale et særligt gebyr på grundlag af en afgørelse, som domstolene efterfølgende ændrer.

Danske Udlejere er altså moderat glade for de (måske) kommende ændringer 😊

I relation til lovudkastet side 6, er jeg specielt glad for: "Det er Børne-, Ældre- og Boligministeriets vurdering, at retstilstanden ikke er hensigtsmæssig".