Behandling af udsættelsessager i fogedretten ved lejers fraflytning i utide

Ved betalingsmisligholdelse kan sagen altid indbringes for fogedretten, som her fungerer som specialdomstol. Ved andre former for misligholdelse afhænger fogedrettens kompetence af sagens omfang og klarhed. Det er netop den 
problemstilling, månedens afgørelse tager stilling til.

Sagens omstændigheder
En udlejer (en andelsboligforening) begærede en lejer udsat, fordi lejeren var fraflyttet det lejede i utide (lejelovens § 182, stk. 1, nr. 4). 

Det var udlejers påstand, at lejeren reelt aldrig selv opholdt sig i lejemålet, som desuden blev benyttet af andre. Der var mellem parterne en tvist om, hvorvidt lejeren var fraflyttet lejemålet permanent, eller om hans ophold andre steder  var af midlertidig karakter. 

Lejeren havde blandt andet erkendt, at han ofte var i Indien, hvor hans kæreste boede, og at han ofte opholdt sig andre steder end i lejemålet, som også var fremlejet til hans bror. Men lejeren fastholdt, at han fortsat havde sin bopæl i lejemålet, hvorfor der ikke forelå en misligholdelse. 

Udlejer havde fremlagt forskellige skriftlige dokumenter vedrørende brugen af lejemålet, herunder en fremlejekontrakt, og et medlem af bestyrelsen i andelsboligsforeningen forklarede blandt andet. at han aldrig havde set lejeren i ejendommen. 

Afgørelse
Fogedretten lagde til grund, at lejerens ophold i Indien alene var af midlertidig karakter og fandt, at afgørelsen vedrørende ophævelsens berettigelse ikke henhørte under fogedretten. Fogedretten fandt derfor, at sagen ikke havde den nødvendige klarhed til at blive fremmet som en umiddelbar fogedforretning og afviste sagen. 

Landsretten fandt efter en samlet bedømmelse af sagens oplysninger ikke, at det var betænkeligt at behandle sagen som en umiddelbar fogedforretning og ændrede fogedrettens afgørelse, så sagen kunne gennemføres som en umiddelbar fogedforretning. Det fremgår ikke tydeligt; men landsretten har formentlig vurderet, at udlejers bevisførelse var tilstrækkelig til, at det kunne lægges til grund, at betingelserne for ophævelsen vat til stede.

Hvad skal udlejer være opmærksom på?
I denne type af sager er det udlejer, der har bevisbyrden for, at lejeren er i misligholdelse - her, at lejeren er fraflyttet permanent. 

Fogedrettens rolle i behandlingen af lejeretlige tvister er karakteriseret ved en afvejning mellem effektiv tvangsfuldbyrdelse (hensynet til ejeren) og retssikkerhed (hensynet til lejeren). 

Mulighederne for bevisførelse i fogedretten er begrænsede, og det er afgørende, at sagen kan oplyses tilstrækkeligt inden for rammerne af retsplejelovens regler, hvorefter der ikke kan føres samme beviser som i boligretten. Det vil sige, at i fogedretten er bevisførelsen som hovedregel afgrænset til partsforklaring og dokumentbevis - i nogle sager førelse af enkelte vidner (sager om overtrædelser af god skik og orden). Fogedretten skal i hver sag konkret vurdere, om det er muligt at opnå den nødvendige grad af klarhed over sagen til at træffe en korrekt afgørelse.

I sager om udsættelse af lejere ved lejers fraflytning i utide er hovedreglen, at sagen skal gennemføres i boligretten, og praksis er tilbageholdende med at fremme sådanne sager ved en umiddelbar fogedforretning, når lejeren har indsigelser. 
Udlejer skal føre et sikkert bevis for, at lejeren faktisk er fraflyttet, f.eks. gennem vidneforklaringer og gennem andre beviser for, at lejemålet ikke benyttes eller benyttes af andre end lejeren.

En lejer må naturligvis godt tage på længere ferier eller opholde sig hos kæresten, i et sommerhus eller i en pendlerlejlighed i perioder. Det afgørende er, om fraflytningen må anses for at være permanent. 

Hvis lejeren flytter sin folkeregisteradresse, er der et væsentligt bevis, men det er ikke altid afgørende i sig selv. At der ikke er nogen registreret med folkeregisteradresse i et lejemål kan dog give problemer i andre sammenhænge - f.eks. opfyldelse af bopælspligt. 

Afgørelsen ovenfor illustrerer, at det ikke er umuligt at løfte bevisbyrden i en fogedsag, også i denne situation, hvor der ikke var megen tvivl om, at lejeren var fraflyttet. 

Men udlejer skal - også af procesøkonomiske hensyn - altid foretage en konkret vurdering af sagen. 

Risikoen er, at udlejer bruger tid og penge på en fogedsag, som alligevel afvises, hvorefter sagen må begynde forfra i boligretten.

Udlejer kan godt forsøge at spare tid ved at indbringe sagen for såvel boligretten som for fogedretten samtidig med de økonomiske konsekvenser, som det har.  

Praksis dokumenterer, at fogedretten ikke kan afvise sagen allerede og alene fordi, at udlejer også har indbragt den for boligretten; men der er naturligvis en økonomisk afvejning, om man vil gå begge veje samtidig.  

Afgørelsen er refereret i tidsskriftet Fuldmægtigen 2026 nr. 18. (Østre Landsrets kendelse af 11. marts 2026).