§ 19, stk. 2-lejemål: Guldrandet mulighed eller juridisk minefelt?

Baggrunden var især et politisk ønske om at skabe et økonomisk incitament for private udlejere til at modernisere ældre og ofte nedslidte boliglejemål.

På det tidspunkt var mange ældre udlejningsejendomme underlagt reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket i praksis ofte betød relativt lave huslejer og dermed begrænsede muligheder for at finansiere større moderniseringer. Politikerne mente derfor, at mange private udlejere undlod omfattende renoveringer, fordi investeringen ikke kunne tjenes hjem via huslejen. 

Løsningen blev derfor:

Hvis udlejer foretog en gennemgribende forbedring af et lejemål, og investerede et vist minimums beløb, så kunne lejen ved genudlejning fastsættes efter det lejedes værdi i stedet for efter den lavere omkostningsbestemte leje. 

Formålet var altså grundlæggende:

1. At forbedre den ældre boligmasse
   Mange lejligheder havde gamle køkkener, dårlige badeforhold (måske endda bad i kælderen), slidte installationer og lav energistandard.
   
   Lovgiver ønskede at få moderniseret boligerne uden offentlig støtte.
   
   
2. At flytte renoveringsudgifter fra det offentlige til private investorer
   Tanken var, at private udlejere skulle motiveres til selv at investere i forbedringer mod til gengæld at få mulighed for en højere leje.
   
   
3. At skabe et markedsmæssigt incitament
   Udlejer fik mulighed for:
   
   Højere leje
   Bedre afkast
   Værdistigning på ejendommen. 

Dermed blev det mere attraktivt at købe og renovere ældre udlejningsejendomme. Og – meget vigtigt: Ved at renovere efter de nye regler kunne udlejer enkeltvis langsomt ”løfte” alle lejligheder i ejendommen ud af det omkostningsbestemte univers.  

Hvordan og hvornår kan udlejer bruge reglerne? 

Reglerne om de såkaldte § 19, stk. 2-lejemål er blandt de vigtigste og samtidig mest omdiskuterede regler i den danske lejelovgivning. Bestemmelsen giver mulighed for, at udlejer i visse ældre udlejningsejendomme kan fastsætte lejen væsentligt højere end den almindelige omkostningsbestemte leje, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret.

Bestemmelsen svarer til den tidligere boligreguleringslovs § 5, stk. 2, men blev ved sammenskrivningen af lejelovgivningen pr. 1. juli 2022 flyttet til lejelovens § 19, stk. 2. Selve retsstillingen blev dog i hovedtræk videreført. 

Reglerne gælder alene for:

• Boliglejemål i regulerede kommuner, hvor lejen ellers ville være omkostningsbestemt
• I de såkaldte storhusejendomme
• I ældre udlejningsejendomme opført før 31. december 1991 

Bestemmelsen anvendes derfor især i klassiske udlejningsejendomme med mere end 6 beboelseslejemål pr. 1. januar 1995.

Reglerne gælder derimod normalt ikke for:

• Småhuse (1-6 beboelseslejemål pr. 1. januar 1995)
• Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991
• Lejemål med fri lejefastsættelse
• Enkeltværelser
• Almene boliger. 

Et lejemål anses som gennemgribende forbedret, når:

1. Forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi
2. Forbedringsudgiften overstiger de lovbestemte minimumsgrænser. 

Det er altså ikke nok blot at “shine lejligheden op eller udføre en skin-modernisering”. Der skal være tale om egentlige forbedringer af lejemålets standard.

Typiske forbedringsarbejder kan være:

• Nyt køkken
• Nyt badeværelse
• Nye installationer
• Nye gulve
• Nye el-installationer
• VVS-modernisering
• Lydisolering
• Nedsænkede lofter for at skjule installationer og rørføring
• Forbedret planløsning
• Energiforbedringer (ekstra isolering/nye vinduer). 

Ren almindelig vedligeholdelse tæller ikke med.

For at bestemmelsen kan anvendes, skal forbedringsudgiften overstige enten:

• Et minimumsbeløb pr. m², eller
• Et samlet minimumsbeløb. 

Beløbene reguleres årligt.

I 2026 nævnes eksempelvis:

• 2.660 kr. pr. m² eller
• 304.141 kr. samlet. 

I praksis anvendes de regulerede, aktuelle beløb for det år, hvor forbedringen udføres. Det er vigtigt at huske, at en udført forbedring ikke nødvendigvis er en 100% forbedring. Man skal således vurdere, hvor meget af arbejdet som reelt er en forbedring, og hvor meget af arbejdet, der er en sparet vedligeholdelse for udlejer. Hvis der investeres i et helt nyt køkken – herunder dels hårde hvidevarer (strømbesparende) samt ny disponering af køkkenet (ergonomisk korrekt samt optimeret indretning samt flere skabe). Her vil opgørelsen teoretisk se således ud:   

Forbedringerne skal være gennemført inden for en sammenhængende periode på 2 år.

Det betyder, at udlejer ikke over mange år kan samle mindre forbedringer sammen for senere at påberåbe sig § 19, stk. 2. 

Selv om beløbsgrænsen er opfyldt, er det ikke automatisk nok.

Huslejenævnet og domstolene vurderer også:

• Om lejemålets brugsværdi reelt er forbedret
• Om standarden er hævet væsentligt
• Om forbedringerne er moderne og tidssvarende. 

Et nyt eksklusivt køkken vil typisk tælle positivt, mens almindelig maling og afslibning af gulve normalt ikke gør. Højesteret har i flere sager fastslået, at der skal foretages en samlet konkret vurdering af forbedringernes karakter og betydning for lejemålet. 

Efter lovændringerne i 2020 – videreført i den nye lejelov – gælder der yderligere energikrav.

Som hovedregel kan § 19, stk. 2 kun anvendes, hvis:

• Ejendommen har energimærke A-C eller:
• Ejendommens energimærke er forbedret med mindst 2 niveauer som led i renoveringen. 

Fredede ejendomme er dog undtaget.

En meget væsentlig regel er den såkaldte 5-års karensperiode.

Hvis der sker et “kontrolskifte” af ejendommen – eksempelvis ved salg – kan nye § 19, stk. 2-moderniseringer som udgangspunkt først gennemføres efter 5 år, fra ny ejer overtager ejendommen. 

Reglen blev indført for at modvirke kortsigtede spekulationskøb af udlejningsejendomme. Reglen kan endvidere kun bruges, når et lejemål er blevet ledigt/tomt, og der samtidig er udsendt en orienteringsskrivelse til de øvrige lejere i ejendommen. 

Før udlejer går i gang med renoveringen (end ikke nedbrydning må igangsættes), skal huslejenævnet besigtige lejemålet – en såkaldt ”§ 19 stk. 3-besigtigelse”

Nævnet skal tage stilling til:

• Om lejemålets nuværende stand gør det muligt at gennemføre en væsentlig værdiforøgelse og
• Om betingelserne for § 19, stk. 2 potentielt kan opfyldes. 

Det er vigtigt, at arbejdet endnu ikke er påbegyndt på besigtigelsestidspunktet. Udgiften til denne besigtigelse er pr. 2026: kr. 4.685, og en evt. godkendelse er gældende i 3 år. 

Når renoveringen er tilendebragt, og alle betingelser er opfyldt, kan lejen fastsættes efter følgende kriterier:

Ved lejefastsættelsen for et såkaldt § 19, stk. 2-lejemål (tidligere kendt som BRL § 5, stk. 2-lejemål) er udgangspunktet, at lejen skal sammenlignes med andre gennemgribende forbedrede lejemål, altså lejemål som også er moderniserede efter samme regelsæt.

Det følger i praksis af både lovgivning og retspraksis, at sammenligningsgrundlaget skal være:

• Lejemål af samme karakter
• I samme geografiske område
• Med tilsvarende kvalitet, størrelse, stand og moderniseringsniveau
• Og typisk andre § 19, stk. 2-/tidligere § 5, stk. 2-lejemål. 

Her er hovedreglen:

Der kan anvendes både prøvede og ikke-prøvede lejemål - men vægten er forskellig. Huslejenævn og domstole foretrækker næsten altid prøvede sammenligningslejemål, fordi man dér ved, at lejen er vurderet som lovlig. Det skal dog nævnes, at ved lejelovsændringerne fra 1. juli 2020 blev det indført, at ”det lejedes værdi” skulle sammenlignes med lejemål, som allerede var prøvede. 

Fordi der ellers opstår det problem, at udlejer kan forsøge at sammenligne med lejemål, som måske allerede er sat for højt (fordi de ikke er prøvede ved et huslejenævn/boligret).

Højesteret har flere gange understreget, at vurderingen beror på en konkret sammenligning med det almindelige niveau for tilsvarende moderniserede lejemål i området.

I praksis står man altså langt stærkere med prøvede lejemål som sammenligningslejemål. 

Mange sager tabes, fordi:

• Forbedringsudgifter kan ikke dokumenteres
• Vedligeholdelse fejlagtigt medregnet
• Energikrav ikke er opfyldt
• Forbedringerne ikke er tilstrækkeligt gennemgribende
• Orienteringsskrivelsen er mangelfuld jævnfør § 21
• Nedbrydning/renovering er sat i gang inden huslejenævnet besigtiger (§ 19, stk. 3)
• Huslejen sættes højere end sammenlignelige lejemål.

Dokumentation er derfor helt afgørende.

Lejelovens § 19, stk. 2 giver mulighed for en væsentligt højere husleje i ældre regulerede udlejningsejendomme, men kun hvis der er tale om en reel og omfattende modernisering af lejemålet.

For at bestemmelsen kan anvendes, skal blandt andet følgende være opfyldt:

• Lejemålet skal være omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje,
• Orientering til øvrige lejere (§ 21) og besigtigelse (§ 19, stk. 3)
• Forbedringerne skal være gennemgribende og ikke igangsat før huslejenævnets besigtigelse
• Minimumsbeløbene skal være opfyldt
• Arbejderne skal være udført inden for 2 år
• Energikravene skal være opfyldt
• Eventuel karensperiode skal være udløbet
• Lejen må ikke overstige det lejedes værdi. 

Reglerne er komplekse og giver ofte anledning til tvister i huslejenævn og boligretter, særligt om forbedringernes omfang og den korrekte lejefastsættelse.

Lejeniveauerne varierer betydeligt afhængigt af beliggenhed, stand, størrelse og sammenligningslejemål, men ligger i praksis ofte i følgende niveauer:

• Aarhus: Kr. 1.300,- til kr. 1.650,- pr. m2/ pr. år
• København: Kr. 1.300,- til kr. 1.850,- pr. m2/ pr. år 

Ud over en højere husleje end den omkostningsbestemte bringer en succesfuld gennemført § 19, stk. 2-renovering et lejemål ud af det lidt besværlige omkostningsbestemte univers.