14 dage er ikke 15

Her på bagkanten af sommerferien skal vi behandle en tvist om LL § 182, stk. 2. Den relevante ordlyd af LL § 182 er som følger:

§ 182, stk. 2. Udlejeren kan kun hæve lejeaftalen som følge af for sen betaling, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen, senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren. 

Tvisten går i al sin enkelthed ud på, om ”senest 14 dage” skal fortolkes som 15 dage? Der er tale om en kendelse fra Østre Landsret, der er trykt i T:BB 2025.238 Ø.

Afgørelsen i Fogedretten
Den 8. oktober 2024 fremsendte udlejer påkrav for manglende betaling af leje samt a conto vand for oktober måned. Påkravet blev fremsendt pr. rekommanderet brev og med e-mail.

Lejer modtog brevet den 10. oktober 2024 og anerkendte pr. e-mail af 10. oktober 2024 modtagelsen af brevet. Lejer anførte bl.a. følgende: »… Jeg har dags dato modtaget anbefalet brev med påkravsskrivelse på lejen. Reglerne i lejeloven er således, at 14 dages reglen gælder dagen efter modtagelsen, således at lejen skal betales senest den 25/10-2024 …« 

Forfatterens kommentar: Man fornemmer, at det er en lejer, der kender loven udmærket, herunder grænserne!
Den 25. oktober 2024 fremsender udlejer pr. e-mail en ophævelse af lejekontrakten med henvisning til den manglende lejebetaling for oktober 2024. 

Udlejer anførte bl.a. følgende: »… Da det skyldige beløb ikke var betalt den 24. oktober 2024 kl. 24.00, og da beløbet fortsat ikke ses at være indgået på udlejers konto i Nykredit, skal jeg hermed på vegne af udlejer ophæve lejekontrakten. Dette indebærer, at lejemålet omgående skal fraflyttes«

Lejen for oktober 2024 blev betalt af lejer den 6. november 2024 via Revolut.

Udlejer har til støtte for påstanden om udsættelse blandt andet gjort gældende: At sidste rettidige betalingsfrist er den 24. oktober 2024 kl. 24.00. 

Ophævelsesbrevet er fremsendt den 25. oktober 2024, hvorfor ophævelsen er fremsendt rettidigt.

Lejer har til støtte for sine påstande blandt andet gjort gældende: 

Ifølge den kommenterede Boliglejeret, 4. udgave v/Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe, juli 2022 udgaven side 599 (Bilag A), fremgår det, at:

»Herefter skal 14-dagesfristen altså beregnes som 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet når frem til lejer«. 
Det betyder, at 14-dagsfristen herefter i den konkrete sag først kan beregnes fra den 11. oktober, hvorefter fristen udløber den 25. oktober ved døgnets ophør. Ophævelsesskrivelsen af 25. oktober er derfor ugyldig, fordi den er afgivet en dag for tidligt.

Fogedretten fandt, at udlejer var berettiget til at ophæve lejemålet med følgende begrundelse:

”En udlejer kan ophæve en lejeaftale med henvisning til lejerens betalingsforsinkelse, såfremt det drejer sig om betaling af leje eller anden pligtig pengeydelse, jf. lejelovens § 182, stk. 1, nr. 1. 

Denne sag vedrører blandet andet manglende betaling af leje samt acontovand for oktober 2024. En sag om betalingsmisligholdelse har som udgangspunkt en sådan klarhed, at den vil kunne fremmes som en umiddelbar fogedforretning efter retsplejelovens § 596, hvis betingelserne er til stede. 

Udlejeren kan kun hæve som følge af betalingsmisligholdelse, hvis lejeren ikke har berigtiget restancen, senest 14 dage efter at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren, jf. lejelovens § 182, stk. 2, 1. pkt. Udlejerens påkrav kan tidligst afgives efter 3. hverdag efter sidste rettidige betalingsdag og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke betales inden fristens udløb. 

Fogedretten bemærker, at sidste rettidige betalingsdag var den 1. oktober 2024. Udlejer fremsendte påkravsskrivelse den 8. oktober 2024, og den blev leveret den 10. oktober 2024. 

Påkravet blev fremsendt skriftligt pr. rekommanderet brev og pr. e-mail. Lejer anerkendte den 10. oktober 2024 pr. e-mail modtagelsen af brevet. Påkravsfristen er 14 dage, og skal beregnes som 14 kalenderdage efter den dag, hvor påkravet når frem til lejer. Betalingsfristen er herefter den 24. oktober 2024 kl. 23.59.

Udlejer har overholdt de formelle krav. Det ændrer ikke ved gyldigheden af påkravet, at påkravet tillige er fremsendt pr. e-mail. Dette findes således at være uden betydning. Lejerestancen findes desuden tilstrækkeligt specificeret til at danne grundlag for en udsættelse. 

Fogedretten finder herefter, at udlejer var berettiget til at ophæve lejemålet den 25. oktober 2024. …”

Afgørelsen i Landsretten
Landsretten kom frem til følgende resultat:

”Landsretten er enig i fogedrettens resultat og begrundelsen herfor. Det af de kærende for landsretten anførte kan ikke føre til et andet resultat. Af de grunde stadfæstes fogedrettens afgørelse.”

Kommentarer til sagen
Det er altid sjovt at gøre lidt grin med advokater. Kan de ikke regne? Hvorfor tror de, at 14 dage er lig med 15 dage? 
Resultatet er uden tvivl det rigtige i den konkrete sag, men …

Dommen er nyskabende i den forstand, at modtagelsesdagen tilsyneladende tæller med i de 14 dage, som LL § 182, stk. 2 angiver. Så resultatet er lidt overraskende.

Som den opmærksomme læser allerede har gennemskuet, så har professor Hans Henrik Edlund og tidligere højesteretsdommer Niels Grubbe haft en anden opfattelse af retsstillingen: 

Lejeren ville efter deres opfattelse have mulighed for at betale den 25. oktober 2024, og den pågældende ophævelse ville således være ugyldig.

Selv med et langt liv inden for lejeretten, så havde jeg heller ikke satset på det udfald af sagen, hvis jeg skulle vædde, inden dommen faldt. 

Jeg er dog åben over for nye tiltag fra domstolene, og jeg kan oplyse, at jeg nu har ændret et afsnit i den kommende Lejelovskommentar på baggrund af dommen.

Hvis jeg selv skal ophæve en lejekontrakt, så vil jeg nok i den konkrete sag både ophæve fredag den 25. oktober og ophæve subsidiært mandagen efter (mandag den 28. oktober) for at være på den sikre side. 

Jeg er i den sammenhæng også lidt af en kylling, men med alderen får man erfaring med begrebet: ”Procesrisiko”.